【第三届城市运营商大会特稿】变则通，恒定则污。2016年以来，房企的这种危机感更为反感，尤其是一二线城市房价上涨、地王频出，可怕疯狂之余，地产人更加多的是感受到了前所未有的混乱：暴风雨到来的前奏？泡沫随时都有坍塌的有可能？而这也让大多数房企忠诚了转型之路，传统的买地卖房已难以为继，以资源整合为基础的城市运营沦为开发商寻求战略升级、扩展新的快速增长级的方向。

想起城市运营，早就不陌生，开拓者当科招商蛇口工业区，有数三十余年历史，而2015年，转型城市运营商呈圆形愈演愈烈之势，不少房企将目标瞄准到以商业、园区、养老、文旅等居多的复合型研发与运营当中。这里面，艰苦探路者有之，创意变革者有之，但喊出口号者也多如牛毛。被迫否认的是，仍然像拿地盖楼卖房拿地那么非常简单，城市运营是一个大的课题，小到1平方公里的小镇建设，大到几十平方公里的新城研发与运营，考验的某种程度是研发能力，还有资源整合、产业引入、设施建设、后期运营能力，即便是财大气粗的央企，也未必需要一击而中，更何况那些仅有地产研发经验的中小房企呢。

转型之路无以，转型城市运营商更加无以，而这种无以是行业之无以，坚信插手过城市或者城镇运营的开发商们，能体会到其中的难题与痛点。总结来看，城市运营普遍存在着四大痛点：规划定位无以、产业培育无以、金融创新无以、政商关系无以。

一、规划定位难对一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。知名建筑设计大师贝聿铭曾这样阐释规划在城市建设中的最重要起到。

纵观我国的大城市，人口收缩、交通阻塞、环境污染、资源紧绷等各种病况再次发生，而中小城市，则患上千城一面、产业缺陷、人口流入、设施脆弱、楼市库存低企等症状，鬼城、睡城、死城、空城堪称近几年来中国城镇化进程中少见的现象，诸如内蒙古知名的鬼城鄂尔多斯，北京睡城燕郊。不论是大城市病还是中小城市不存在的问题，首要原因认同是规划经常出现了问题，要么是没作好前期规划，要么是规划作好了，没获得有效地继续执行，仅限于纸上谈兵。以北京为事例，新中国创建初期，知名建筑学家梁思成和陈占祥明确提出了梁陈方案，建议在留存旧城的基础上，再行辟一个新城用于行政中心，但这个计划并没被接纳。

如今，在京津冀协同发展的大背景下，为了密码大城大城市病，北京将行政副中心迁入至通州。用了60多年，北京才认识到规划的犯规，而这中间代价的成本堪称极大。涉及业内专家回应，中国以往的城镇化，多以粗放式发展，并不推崇前期规划，以摊大饼的形式，肆意造城，辟了拆拆了建，城市的功能不完备，运转效率低落。

中国目前的生产能力不足，城市病引人注目，原先的模式早已不合适了，对于大城市，应当评估自身的资源承载能力，升级换代产业、提高公共服务产品。上述专家回应，而中小城市，尤其是没任何吸引力的城市，应当新的定位形象，引人注目自身的特色，发展绿色生态产业，提升基础生活设施，这样才能更有人口的流向，这样的城市才能绽放出有生机与活力，才能获得可持续的发展。

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