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江門恒大御景半島開售,價格逼人太甚,是什么讓它如此趾高氣揚?

2017-06-19

江門恒大御景半島開售,價格逼人太甚,是什么讓它如此趾高氣揚?


近日,近日,江門恒大御景半島小區樓盤終于公布報價了。但不得不說,價格出來后驚呆了無數人。因為該樓盤公布出來的帶裝修的報價是9300-10800元,這樣價格,還原到毛坯價,也就是毛坯價要8000以上,這樣的價格絕對是要上天的節奏了。包裝修的本來就有一個弊端,一般開發商裝修承包價一般不會高于1000每平方,加上因為人工和交期問題,質量都會參差不齊。面對這樣的價格,又有多少有錢人買得起,該樓盤到底值不值呢?下面小編給大家分析一下。


從價格上分析,作為成為禮樂乃至江海首個破萬的樓盤,居然在限購的情況下出頭,這個無疑是頂風作案的,如果是江門本地人就應該了解,目前江門的房價是泡沫價格成分居多,都是剛過去的半年時間炒起來的,屬于不良性的。而且在4.22樓盤限購政策下放后,近一個月的樓盤成交數量都相對以往大幅度下降,很多樓盤都已經開始變相優惠降價了。因此,恒大御景半島這樣的價格是不實在的。


到底是什么讓恒大御景半島有勇氣去這樣定價?我想有幾點原因。

1、前期活動做秀,做了很多戶外設點宣傳,收集了大量意向客戶信息,有供不應求的的趨勢,但要知道,那個趨勢有8成存在水分的,因為當時限購令還沒有出來,還存在很多不滿足條件的客戶和炒房客。大多數的開發商都會根據意向客戶數量來定首批價格。人多就高價,反之,低價開盤。

2、所謂地段優勢的假象,作為外來的開發商,不了解江門本地的的生活商圈。因為靠近地王商圈,所以覺得商圈就是王道的的價格,

3、利用品牌優勢起價,恒大品牌作為代言人,覺得把品牌吊高來賣是理所當然的。


但是,我想說的是,不值得!

第一,交通不便利。如果大家有親身去過那里周邊,就知道該樓盤周邊的交通其實不算便利,因為周邊的馬路都不算寬,比較容易堵車,加上老城區的限制,當地很多道路在以前的規劃都不是合理,附近是經常堵車的。

第二,成長空間有限。作為老城區,周邊舊居民樓群繁多,未來的舊改也是困難重重,極少開發商愿意接盤重塑,因為這個舊改是一個吃力不討好的事情,什么舊改遷移、賠償啊,釘子戶等等都有,哪一個開發商有這樣的魄力輕易舊改,因此,難以有較大的成長空間。

第三,新的城市中心和商業中心轉移。有過有留意江門的商圈發展,大家會發現近一年以來,商圈往北新區偏移,像匯悅城、萬達近一年來,都開始熱鬧起來,人流量也慢慢往這些商圈偏移,未來,隨著北新區的體育中心、海逸城邦商圈逐步投入使用,大部分居民往新區遷移后,北新區會成為未來的江門市中心,而舊城區的疲態會越來越明顯。


當然,恒大御景半島很會講故事,現在描述的藍圖也非常美好:靠河一帶建設記憶廣場,通過修建船廠原連片建筑,未來將打造成承載著船廠文化的文化商業街。

但我們知道,故事往往是美好的,但如果脫離了顯示,這些故事就有夢碎的一日。

現在,電臺,公交車、戶外廣告,大家在江門基本都會在很多地方遇到這個恒大御景半島的樓盤廣告,看到這些,我就知道羊毛出在羊身上,最終這些費用都會附加到房價的身上,間接轉移到買房的人們。

對恒大御景半島還關注的江門人,你們愿為此埋單嗎?


下面是現在樓市走勢的資訊。



隨著調控不斷深入,5月份15個一線和熱點二線城市房價同比漲幅全部回落!樓市已經越顯得不安,居高的房價已經搖搖欲墜,開發商還是在死撐不降價,但二手房已經是撐不住了!部份大型上市開發商對下半年的走勢都表示不樂觀。但絕大部份開發商并沒有放棄搶地,反而是加快了步伐!

據統計局數據顯示,1—4月份,房地產開發企業土地購置面積為5528萬平方米,同比增長8.1%,增速比1—3月份提高2.4個百分點;土地成交價款為2104億元,增長34.2%,增速提高17.5個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近期拿地的資金審核要求變嚴,部分房企開始進入三四線城市拿地,導致三四線城市的住宅用地出讓也呈現了明顯上漲的態勢,部分縣級市甚至出現了溢價率近200%的土地交易。

業內人士指出,開發商的底線就是資金鏈不能斷裂,之所以在調控中均能置身于外,一方面是因為國 家的“十年九調,越調越漲!使開發商對宏觀政策有一定的把握;

另一方面,由于投資成本較低,在資金出現問題時,開發商大不了選擇放棄項目:“我不掙錢也還不了你的錢,大不了把我的土 地收了”。

然而,有點不能不讓開發商倍感寒冷的。那就是今年的貨幣大環境明顯趨緊,央行連續釋放緊縮信號,目的就是在敲 山震 虎,告訴市場不要再對寬松抱有不切實際的幻想。

而市場利率上升的直接惡果就是企業發債成本提高,融資變得更加困難。房地產,資產負債率都超過了80%,不少還是100%基本就全是靠借錢做生意!

分析人士稱,今年中小開發商將一直在出賣公司以及生扛中糾結,他們總覺得扛過這一段就好了,但這個大周期,恐怕不同以往,扛著扛著可能突然發現,之前賺的錢都賠進去了,項目賣不掉爛尾了,自己還欠了一屁股 高 利 貸!

看到這里,不知道大家是否覺悟了什么。因此,小編勸非剛需的江門人都等等,因為現在很多開發商都趾高氣揚,還在盤算著如何從房奴身上吸取更多的利益,隨著房市新政限購下,就看看誰先憋住氣,如果當開發商憋不住氣的時候,就是買房的好時機了。

(文編/Winsen chen)

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